공인중개사 입문 공부 부동산학개론 부동산대출 LTV DTI DSR

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

지난주부터 오늘까지 학습한 부동산학개론 강의 범위는 금리, 대출가능금액, 상환방식까지입니다.
부동산을 떠올리면 금액이 크기 때문에 대부분 대출을 함께 떠올릴 수밖에 없습니다.

대출이라는 단어를 떠올리면 금리가 함께 생각나고,
부동산대출을 떠올리면 어디선가 들어본 LTV, DSR을 떠올리게 됩니다.
오늘 블로그 글은 공부했던 범위를 정리하면서 복습을 해보려고 합니다.

부동산대출을 떠올리면 위에서 언급했던 LTV와 DSR을 어디선가 들어본 거 같습니다.

LTV란?
LTV(Loan To Value ratio)는 금융기관이 대출을 해줄 때 내가 사려는 부동산 가격에 최대 (   )%까지 가능한가,
즉 담보로 설정되는 부동산의 시장가격에 대비하여 인정해 주는 금액의 비율을 말합니다.
LTV만 본다면 비싼 부동산을 사면 살수록 대출을 많이 받을 수 있게 되지만
상환능력을 안 보는 문제가 발생하며 가계 부채가 심해지고 이자 부담이 커지게 됩니다.
그래서 이 부분을 보완하는 DTI 개념이 나오게 됩니다.

DTI란?
LTV는 내가 사려는 부동산의 가격 대비하여 인정해 주는 금액의 비율이라면
DTI(Debt To Income)는 나의 연봉이 높아야 합니다.
LTV 비율이 아무리 높아도 상환능력이나 DTI 비율이 낮으면 대출을 받을 수 없습니다.
DTI와 비슷하게 DSR이라는 개념도 있습니다.

DTI는 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지 소득! 즉 상환능력을 따져 대출한도를 정합니다.
DTI가 40%이고 나의 연소득 4,000만 원이라면 대출을 얼마나 받을 수 있을까요?
매년 상환하는 원리금이 연소득의 40% 이내여야 하므로,
연소득 4,000만 원이라면 대출로 인한 연간 원리금상환액은 1,600만 원이 넘을 수 없습니다.
"그럼 집 사는데 1,600만 원만 대출된다는 의미인가?!"라고 생각하실 수 있지만
연간 원리금상환액에 저당상수를 적용해야 대출받을 수 있는 금액이 나옵니다.
단, 주담대를 받기 전 기타 부채가 있다면 대출 받을 수 있는 금액이 적어집니다.
왜냐하면 이전에 받았던 기타 부채의 연간 이자상환액까지 보기 때문입니다.

DSR이란?
DSR은 DTI와 비슷한 개념입니다.
하지만 DSR은 DTI에서 언급된 기타 부채의 연간 이자상환액에 기타부채 원금까지 추가하여 봅니다.
그러므로 DTI와 DSR은 나의 상환능력을 보며
주담대 이전 나의 부채들도 보고, 그 부채들로 인해 대출받을 수 있는 금액도 줄어듭니다.
그러므로 기존 부채를 0으로 만들어야 대출을 많이 받을 수 있습니다.
1금융권에서는 DTI보다는 DSR을 더 본다고 합니다.

LTV, DTI, DSR을 살펴봤습니다.
그럼 대출 한도는 어떻게 정해지는 걸까요?
주택금융에서는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용하여
적은 한도를 기준으로 대출가능금액을 결정하게 됩니다.

기출문제에서 부동산 시장가치, 소득, 연간저당상수,
LTV(담보인정비율) %, DTI(총부채상환비율) %를 알려주고
저당대부액과 저당지불액을 구하여 최대대출가능금액 답을 찾을 수 있습니다.

기출문제에서 최대대출가능금액을 고르라는 문제가 나온다면
LTV와 DTI 중 큰 값을 고를 수 있는데 이건 함정입니다.
둘 다 충족하고 적은 금액을 골라야 합니다.
만약 LTV는 1억 8천, DTI 2억이라면 2억을 고르는 것이 아닌 1억 8천을 골라야 합니다.

오늘은 부동산대출규제수단인 LTV, DTI, DSR에 대해 알아봤습니다.