공인중개사 입문 공부 부동산학개론 투자의 현금흐름 분석

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

오늘의 주제는 공인중개사 공부했던 내용입니다.
부동산학개론에서 투자의 현금흐름 분석에 대해 공부했습니다.
입문자인 글쓴이가 공부한 내용을 복습하는 내용이라 부족한 부분이 많습니다.
배운 내용을 복습해 보겠습니다.

부동산에 관심을 가지는 이유는 투자를 하고 매각을 해서 수익을 얻는 것입니다.
그럼 올바른 투자를 할 수 있을지 타당성을 분석해야 하며 투자의 현금흐름에 대해 알아야 합니다.
현금흐름에서 영업현금흐름, 매각 현금흐름으로 구성됩니다.

영업현금흐름에서 영업은 임대차라는 단어를 떠올리면 쉬운데 보유기간 동안 발생하는 임대료 수입이 해당합니다.
매각 현금흐름은 지분복귀액이라는 단어와 연관 지어 생각할 수 있습니다.
책에는 길게 쓰여있는데 입문 단계에서 지분복귀액은 부동산을 처분하고 내 돈이 돌아온다고 쉽게 기억하기로 했습니다.
 

이번 글에 나올 단어들은 크게 다음과 같습니다.

가능총소득, 유효총소득, 순영업소득, 세전현금수지, 세후현금수지

5가지는 보유기간 현금흐름과 관련이 있습니다.
아래에서 자세하게 알아보겠습니다.

가능총소득
가능총소득은 투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대 임대료 수입을 말합니다.
가능총소득은 잠재총소득(PGI)라고도 합니다.

공식 : 임대 가능 호수(임대가능면적) X 단위당 연간 임대료

예시로 알아보겠습니다.
① 원룸 1실당 연간 임대료 800만 원, 객실 수 100실

100(객실수) X 800만 원 = 8억 원


② 단위 면적당 월 임대료 30,000원/㎡, 임대면적 100㎡

100 ㎡ X 30,000원/㎡ X 12 = 36,000,000원
임대면적  X 단위당 연간 임대료
이번에 주어진 조건은 월 임대료가 나왔으므로 연간 임대료를 구하기 위해 월 임대료에 12개월을 곱합니다.

유효총소득
유효총소득(EGI)은 실제로 벌어들이는 총소득을 말합니다.
가능총소득에 공실, 불량부채와 같은 손실은 빼고 기타소득은 더한 소득입니다.
공실은 임대공간 중 비어있는 공간을 말하고, 불량부채는 받을 수 없게 된 임대료를 말합니다.
기타소득은 임대료 이외의 부가적인 수입을 말하는데 주차장 수입, 자판기수입 등이 해당합니다.
기타소득은 가능총소득에 포함되는 것이 아닌 유효총소득에 포함된다는 점을 기억해야 합니다.

공식 : 가능총소득 - 공실·불량부채 + 기타소득

예시로 알아보겠습니다.
① 가능총소득 5억 원, 공실 및 대손충당금이 임대료의 6%면 유효총소득은?

유효총소득 : 5억 원 x 94%(0.94)=470,000,000원
공실 및 대손충당금 : 5억 원 x 6%(0.06) = 30,000,000원


② 가능총소득 3천 6백만 원, 공실손실상당액은 임대료의 10%면 유효총소득은?

유효총소득 : 3천6백만 원 x 90%(0.9) = 32,400,000원
공실손실상당액 : 3천6백만 원 x 10%(0.1) = 3,600,000원

순영업소득
순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감하고 남은 소득입니다.
매출이 모두 내 돈이 아니듯 부동산에서도 여러 가지 비용 지출(영업경비)이 필요합니다.
★ 이 부분에서 영업경비에 해당하는 사항을 구분할 줄 알아야 합니다. ★

영업경비 (운영경비 OE)	영업경비 아닌 것
유지·수선비, 관리비, 전기·수도·가스요금, 광고비, 화재보험료, 임대부동산에 대한 재산세	공실 및 불량부채, 부채서비스액, 영업소득세, 자본이득세(양도소득세), 관리인의 개인적 업무비, 감가상각비

공식 : 유효총소득 - 영업경비

위에서 구한 유효총소득을 이용하여 순영업소득 구하는 예시를 알아보겠습니다.
유효총소득 32,400,000원 영업경비는 유효총소득의 30%라면 순영업소득은?

순영업소득 : 32,400,000*70%(0.7) = 22,680,000원
영업경비 : 32,400,000*30%(0.3) = 9,720,000원

세전현금수지
세전현금수지(BTCF)는 순영업소득에서 부채서비스액을 차감하고 남은 소득입니다.
부채서비스액이란 원금+이자 즉 원리금 상환액으로 볼 수 있으며 저당지불액이라고도 합니다.

공식 : 순영업소득 -부채서비스액

위에서 구한 순영업소득을 이용해서 세전현금수지를 구하는 예시를 알아보겠습니다.
순영업소득 22,680,000원 부채서비스액 연 500만 원이면 세전현금수지는?

세전현금수지 : 22,680,000원 -5,000,000원(부채서비스액) = 17,680,000원

세후현금수지
세후현금수지(ATCF)는 세전현금수지에서 영업소득세를 차감하고 남은 정말 내 돈이라고 할 수 있는 소득을 말합니다.

공식 : 세전현금수지 - 영업소득세

 위에서 구한 세전현금수지를 이용해서 세후현금수지를 구하는 예시를 알아보겠습니다.
세전현금수지 17,680,000원 영업소득세 세전현금흐름의 30%라면 세후현금수지는?

세후현금수지 : 17,680,000 X 70%(0.7) = 12,376,000원
영업소득세 : 17,680,000 X 30%(0.3) = 5,304,000원

최종적으로 부동산 매도 시 투자자에게 돌아오는 최종 현금흐름인 세후현금수지는 12,376,000원으로 계산할 수 있습니다.



오늘은 공인중개사 부동산학개론 투자의 현금흐름 분석에 대해 알아봤습니다.
기본서에서는 조금 더 깊은 내용들이 나오지만 입문 단계 강의를 보고 배운 내용을 복습하는 단계라 간단한 내용만 다뤄봤습니다.
오늘도 글을 읽어주셔서 감사합니다.