공인중개사 공부 민법 계약법 계약의 종류 성립

 

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

 

오늘의 오블완 주제는 공인중개사 공부 기록입니다.

살면서 부동산 지식은 꼭 필요하다고 생각합니다.

부동산 지식도 쌓고,

2025년에 있을 공인중개사 시험에 도전하고 싶어 이번 달부터 공부를 하고 있습니다.

 

현재 입문 강의 맛보기를 하면서 공통으로 언급하신 문장은

"인강은 공부가 아니다."

인강을 그저 보기만 한다면 내 것으로 만들 수 없기 때문에 꼭 복습이 필요합니다.

그래서 오늘 강의를 통해 배웠던 내용을 나만의 것으로 만들기 위해 블로그를 통해 복습을 해보려고 합니다.

 

 

공인중개사는 1차 과목, 2차 과목으로 세부적으로 아래와 같이 나눠져있습니다.

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공인중개사 1차 과목

부동산학개론, 민법 및 민사특별법

 

매 과목 100점 만점을 기준으로 하여 매 과목 40점 이상,

전 과목 평균 60점 이상 득점

 

공인중개사 2차 과목

중개사법령 및 실무,공법, 부동산공시법령, 세법

 

매 과목 100점 만점을 기준으로 하여 매 과목 40점 이상,

전 과목 평균 60점 이상 득점

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공인중개사는 하루에 1차 과목, 2차 과목을 모두 시험 볼 수 있어 동차합격이 가능합니다.

또 1차 시험만 합격하면 합격 후 1년의 유예기간이 생겨

다음 해에 2차만 공부하여 합격해도 공인중개사 자격증을 취득할 수 있습니다.

그렇지만 1차 시험이 떨어지면 다음 해에도 1차부터 다시 시작해야 하므로

먼저 1차를 꼭 합격해야 합니다.

 

 

 

직접 촬영한 사진입니다.

 

현재 1차 과목을 먼저 공부하고 있습니다.

해커스 공인중개사에서 전과목 전강좌 0원 수강기간 7일 이벤트를 신청해서

양민 교수님 2024 대비 민법 입문 이론을 보고 있습니다.

기초부터 하나하나 설명해 주셔서 지식을 넓혀가고 있습니다.

처음에 책으로 독학을 해보려고 했는데 기본 지식 없는 상태라

인강 맛보기를 보면서 느낀 점은 혼자 공부했으면 힘들어졌을 것 같았습니다.

입문서 순서는 민법총칙이 먼저 나오지만

2024 양민 교수님 입문 이론 강의에서는 계약법을 먼저 다루고 있습니다.

그 이유는 민법은 채권법과 물권법을 알아야 민법총칙을 제대로 이해할 수 있기 때문입니다.

아마 혼자 공부했다면 민법총칙을 계속 읽고 있었을 것 같습니다.

 

오늘 복습할 내용은 계약법이므로 계약법에 대해서 알아보겠습니다.

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계약법에서 다루는 내용

 

계약총론

계약의 성립

계약의 효력

계약의 해제

계약각론

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 이번 주는 계약총론부터 계약각론까지 공부했습니다.

 

계약총론부터 정리해 보겠습니다.

 

■ 계약총론

계약총론은 총괄규정입니다.

계약은 내용, 체결 등 관련 사항을 내 마음대로 할 수 있는 자유가 있습니다.

이걸 계약 자유원칙이라고 합니다.

 

그렇지만 모든 일에는 책임이 따릅니다.

계약의 결정은 스스로의 의사에 따라 마음대로 했지만 계약은 꼭 지켜야 하는 책임이 있습니다.

말을 바꾸지 않아야 하는 것이죠. (=금반언의 원칙)

이것을 계약 준수원칙이라고 합니다.

 

하지만 살아가면서 계약을 꼭 지키려고 했지만 사정이 여의치 않아 변경이 필요할 때도 생깁니다.

이때 법전에 규정이 있는 것은 예외적으로 가능한 경우가 있습니다.

예외적이라는 것은 중대한 사정이 있어 계약할 때와 지금의 사정이 달라졌을 때!

임대료 시세가 중대한 사정의 변동으로 변경이 필요할 때 청구할 권리입니다.

차임증감청구권과 전세금증감청구권이 이에 해당합니다.

차임(借賃)은 물건을 빌려 쓰고 치르는 값이라는 뜻으로 차임증감청구권은 임대차의 경우,

전세금증감청구권은 말그대로 전세권에 해당합니다.

 

■ 계약의 종류

쌍무 / 편무 계약

쌍방이 의무를 지느냐, 한 사람만 의무를 지느냐로 계약을 나눕니다.

쌍무 계약은 '쌍'이 들어간 것을 보아 양쪽이 존재하는 느낌이 듭니다.

쌍무 계약은 매도자, 매수자가 존재하고 매매계약이 해당합니다.

매도자는 물건을 줘야 하고, 매수자는 물건을 받기 위해 돈을 줘야 합니다.

그러니 서로에게 쌍방! 의무가 있습니다.

 

편무 계약은 '편' 한 쪽만 의무가 있습니다.

이때는 증여자, 수증자가 존재하며 증여자는 물건을 주는 사람, 수증자는 물건을 받는 사람입니다.

증여자는 물건을 주는 의무가 있지만, 수증자는 그런 의무가 없습니다.

 

 

유상 / 무상 계약

유상과 무상은 느낌이 오시죠?

유상은 대가를 지불하는 것

무상은 대가를 지불하지 않는 것

 

위에서 말한 쌍무, 편무 내용이 이어집니다.

매도자, 매수자가 있는 쌍무계약은 유상계약이며,

증여자, 수증자 한쪽이 상대방에게 돈을 받지 않고 주는 것은 무상계약입니다.

 

 

낙성/ 요물 계약

낙성과 요물은 무엇일까요?

 

낙성의 '낙'은 승낙하다를 떠올리면 쉽습니다.

승낙을 하면 계약이 성사되는 것입니다.

낙성계약은 다시 한번 정의하면 합의(약정)만으로 성립합니다.

매매라고 하면 계약서가 떠오르는데 매매, 교환, 임대차 계약은 낙성계약에 속한다고 합니다.

+ 구두계약도 해당하지만 증거자료가 필요합니다.

 

요물은 낙성과 달리 약속만으로는 성립하지 않습니다.

계약금과 같이 현실적인 급부의 이행이 있어야 성립하는 계약입니다.

즉, 계약금 계약.

계약금 1억 원을 송금 받기로 했으면 1억 원을 모두 송금할 때 이때 성립합니다.

 

요식/불요식

요식은 방식이 필요한 것, 불요식은 방식이 필요하지 않은 것입니다.

즉, 요식은 법이 정한 방식을 요하는 것,

불요식은 방식이 필요하지 않고, 방식 제한이 없습니다.

 

 

■ 계약의 성립

위에서 언급한 낙성을 떠올리면 쉽습니다.

승낙을 하려면 먼저 제안이 있어야겠죠?

여기서 등장하는 것은 청약, 승낙입니다.

 

청약은 먼저 조건을 제시하는 것이고, 승낙은 청약을 수락한 것입니다.

수락까지 하게 된다면 합치가 되어 낙성계약이 이뤄진 것입니다.

 

청약은 불특정인(다수인)에게도 효력이 있으나,

승낙은 불특정인(다수인) 승낙은 해당되지 않으며, 특정인이 있어야 합니다.

 

여기서 청약과 청약의 유인에 대해서도 구분해야 합니다.

청약은 일정한 조건이 구체적으로 제시되어야 합니다.

예를 들어 가격 1억 원, 27평 딱딱 정해진 조건이 있는 것을 말합니다.

청약의 유인은 최종적인 금액이 제시되지 않은 것입니다.

"가격 ~부터 시작합니다"처럼 가격과 같은 조건이 구체적으로 제시되지 않은 것입니다.

 

 

■ 계약 체결상의 과실책임 (민법 535조)

★ 원시적 불능 ★

계약 처음부터 불능한(목적이 불능한) 계약을 말합니다.

화재 때문에 소멸된 상황, 그런 객관적 불능을 말합니다.

매도인이 매수인에게 건물을 매도(판매) 하려고 하는데 건물이 한순간에 사라져버리게 되는 상황이 생겼습니다.

그런데 계약 당시에 이미 전부 사라졌다면 이 상황(전부불능)을

매도인은 알고 있었다면 원시적 불능으로 계약이 무효입니다.

 

계약은 무효지만 이 상황을 모르고 있던 매수인은 이 건물을 매수하기 위해 큰 금액을 대출받았을 겁니다.

이때 중요한 것이 '계약체결상의 과실 책임'입니다.

현재 매수인은 건물도 구매하지 못하는데 대출만 받은 상태입니다.

원금은 은행에 돌려주면 된다고 해도 대출 설정비 및 대출 이자도 물어야 한다면 매우 억울하겠죠?

이때 유효를 믿었으므로 인하여 받은 손해(신뢰손해),

즉 매수자의 대출액에 대한 이자 상당은 매도자가 매수인에게 배상을 해야 합니다.

(단, 건물의 불능을 알았거나 알 수 있었을 경우는 적용하지 않습니다.)

매수인이 몰랐고(선의)! 무과실일 때 적용합니다.

 

 

내용이 너무 길어져서 다른 글로 계약에 대해 복습하겠습니다.