공인중개사 입문 공부 민법 상가건물 임대차보호법 묵시갱신 대항력

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

오늘도 공인중개사 학습한 내용을 복습해 보려고 합니다.
어제 상가건물 임대차보호법에 대해 일부 내용을 복습했습니다.
적용요건, 환산보증금, 상가임대차기간(최단기간, 임차인의 갱신요구, 임대인이 갱신요구 거절 사유)에 대한 내용이었습니다.

상가건물 임대차보호법은 줄여서 상임법이라고 합니다.
아래부터는 줄여서 상임법이라고도 적겠습니다.
이번 포스팅은 상임법 묵시갱신과 대항력에 대해 알아보겠습니다.


묵시갱신
묵시갱신이란 쉽게 말하면 아무런 얘기가 없으면 다시 임차한 것이라고 생각하면 쉽습니다.
조금 더 자세하게 알아보겠습니다.

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임대인이 만료 6월에서 1월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는
그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보며, 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고
그 통고를 받은 날부터 3월이 지나면 효력이 발생합니다.
(상가건물 임대차보호법 제10조 ④,⑤)

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위의 문장을 잘라서 아래에 정리해 보겠습니다.
▼
· 핵심은 임대인이 만료 6개월~1개월 전까지
· 갱신거절의 통지 또는 조건 변경 통지하지 않은 경우
· 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다
묵시갱신 임대차 존속기간 1년
· 이때 임차인은 언제든지 계약해지 통고 가능
· 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생


대항력
제3조 [대항력 등]
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」, 「소득세법」 또는 「법인세법」에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

대항력이란 계약관계의 당사자가 아닌 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것을 말합니다.
쉽게 계약관계인 임대인(양도인) A, 임차인 B 둘과 또 다른 한 사람 새 주인(제3자=새임대인, 양수인) C를 예로 들겠습니다.

 

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먼저 최초 계약관계는 임대인 A의 상가에 임차인 B가 치킨집을 임차합니다.
그런데 이 상가에 저당권(말소기준권리)이 성립하여 경매로 넘어가게 되었습니다.
그래서 새로운 건물 주인이 C가 나타나게 됩니다. 이 C를 양수인이라고 합니다.
반대로 기존 임대인 A는 양도인이라고 합니다.
그럼 임차인 B는 이 상가에서 나갈 때 보증금을 받으려면 어떻게 해야 할까요?

여기서 중요한 개념은 대항력입니다.
대항력은 위에서 <계약관계의 당사자가 아닌 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것을 말합니다.>라고 적었습니다.
즉 새 주인 C에게 임차인 B가 "내 보증금 돌려줘"라고 주장할 수 있습니다.

하지만 대항력이 있는 임차인, 없는 임차인으로 구분이 됩니다.
그 차이를 알아보겠습니다.

* 대항력 있는 임차인
대항력이 있으려면 사업자등록을 마친 날짜가 중요합니다.
★ 저당권(말소기준권리)보다 사업자등록을 마친 날짜가 앞에 있어야 합니다.★
이런 경우 상가건물이 경매되더라도 대항력이 있으므로 쫓겨나지 않고 영업권이 보장됩니다.
그리고 임차인이 나갈 때 새 주인 C에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인
하지만 대항력이 없는 임차인도 있습니다.
매우 중요한 사항입니다.
상가에 임차인이 치킨집을 임차해서 사업자등록을 마치기 전에 저당권(말소기준권리)이 성립된다면
상가가 경매되어 새 주인 C에게 임차인은 "내 보증금 돌려줘"라고 주장할 수도 없고, 영업권 보장도 되지 않습니다.
왜냐하면 대항력이 없기 때문입니다.

▶ 그러므로 대항력이 있는 임차인은 저당권(말소기준권리)보다 사업자등록을 마친 날짜가 앞에 있어야 합니다.
그리고 상임법 대항력은 환산보증금액과 상관없이 임차인 모두 적용합니다. 단, 대항력의 조건은 갖추어야 하죠.


오늘은 상가건물 임대차보호법 묵시갱신과 대항력에 대해 알아보았습니다.


▼ 상임법 적용요건, 환산보증금, 상가임대차기간, 임차인의 갱신요구

공인중개사 공부 민법 상가건물 임대차보호법 환산보증금