공인중개사 공부 민법 상가건물 임대차보호법 환산보증금

 

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

오늘은 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 관련 인강을 봤습니다.
공부한 내용 중 상가건물 임대차보호법에 대해 블로그를 통해 복습을 하려고 합니다.

아직 입문 과정이라 부족한 부분이 있을 수 있습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 적용합니다.
일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은 일정한 적용 요건을 갖추면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다.
단, 일정 보증금을 초과하는 임대차는 적용하지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 적용 요건
1. 사업자등록의 대상이 되는 건물
2. 영리목적으로 상가를 사용하여야 적용
3. 환산 보증금액수가 일정액 이하

핵심은 사업자등록, 영리목적, 환산 보증금액수입니다.

환산 보증금액수란 위에서 언급한 일정 보증금을 말합니다.
추가적으로 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않습니다. (상가임대차법 제16조)



환산보증금 한도액
일정 보증금 이하, 즉 환산보증금 한도액에 대해 알아보겠습니다.

이미지출처 : 대한민국 법원 인터넷등기소 캡처

 

위의 표는 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에 있는 상가건물 임대차보호법 기준시점 2019년 4월 2일 자료입니다.
들었던 강의에서도 환산보증금 한도액 표가 동일한 금액이었습니다.
※ 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준입니다.

사이트에서 이전에 적용되었던 금액을 볼 수 있으며, 이 금액은 시간이 지남에 따라 변동이 될 수 있는 금액입니다.
표를 직접 확인하시려면 검색 사이트에 '대법원 인터넷등기소 소액임차인의 범위'를 검색어로 입력하시면
인터넷등기소 홈페이지로 연결하여 확인하실 수 있습니다.

다시 돌아가서 환산보증금 한도액이
서울 9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시 6억 9천만 원,
광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 5억 4천만 원,
그 밖의 지역 3억 7천만 원입니다.
이 금액 이하여야 상가 임대차보호법 보호를 받으며,
이 금액 이상이면 보호받지 못합니다.

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환산보증금 계산법
환산보증금은 어떻게 구하는 걸까요?

치킨집을 보증금 1억 원+ 월세 400만 원 예시로 들어보겠습니다.
보증금 1억 원+ 월세 400만 원x100
1억 원 + 4억 원 =5억 원
이렇게 하면 환산보증금 5억 원이 나옵니다.
5억 원은 서울시 기준 상가건물 임대차보호법 적용 요건에 해당합니다.

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환산보증금액수 일정액 이하여야 보호를 받는다는 내용을 위에서 이야기했습니다.
그럼 이해하기 쉽게 복습하겠습니다.

· 환산보증금액수가 서울에서 4억이면? 보호
우선변제권 / 기간보장규정 / 임차권등기명령 인정

· 환산보증금액수가 서울에서 13억이면? 비보호
[13억=보증금(5억 원)+월세(800만)]
우선변제권 / 기간보장규정 / 임차권등기명령 인정 안 된다.


하지만 환산보증금액과 관계없이 임차인 모두 적용하는 사항이 있습니다. (제2조 3항)
대항력, 계약갱신요구, 권리금 규정
바로 위의 사항은 보증금금액을 초과하는 임대차에도 적용합니다.
(제3조 / 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 / 제10조의2부터 제10조의 9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조)


상가임대차 기간
· 최단기간 1년 (제9조)
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
하지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간을 유효함을 주장할 수 있습니다.
* 주택임대차는 기간을 정하지 아니한 때는 2년으로 봅니다.
헷갈리지 않도록 비교해서 외우면 좋을 것 같습니다.


· 임차인의 갱신요구 (제10조)
임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있고,

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전제 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

여기서 핵심은 임대차기간 10년 초과하지 않는 범위, 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구 가능하다는 것입니다.

* 주택임대차보호법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구를 할 수 있습니다.
6개월은 동일하지만 1개월(상가)과 2개월(주택) 차이가 있습니다.


· 임대인이 임차인에게 갱신요구 거절할 수 있는 사유는? (제10조 1~8호)
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로
목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을
임차인에게 구체적으로 고지하고 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

▶ 연체, 동의 없이 전대, 고의/중대한 과실로 건물 파손, 건물 전부/일부 멸실, 재건축 등
1~8호 사유로 임대인은 임차인에게 갱신 요구 거절을 할 수 있습니다.


추가적인 내용은 다른 글에서 다루도록 하겠습니다.

공인중개사 공부 민법 계약법 계약의 종류 성립