공인중개사 입문 공부 부동산학개론 지렛대이론 leverage

안녕하세요 해피뮤뮤입니다.

오늘은 오블완 챌린지 마지막 날입니다.
<내가 글을 쓰는 이유는?>이 오늘의 블로그 토픽입니다.
블로그 챌린지를 하면서 기록의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다.
그동안 먹었던 것, 강의를 들었던 것, 경험했던 것을 매일매일 적고
다시 보면 '하루를 헛되이 보내지 않았구나'라는 생각과 함께
앞으로도 꾸준히 적으며 나만의 성장과정을 적어야겠다 마음먹었습니다.

학창 시절과 다르게 성인이 되면 스스로 필요한 것을 끊임없이 찾아서 배워야 한다고 생각합니다.
그리고 어릴 때와 다르게 뒤돌아서면 잊어먹는 속도가 빨라진다고 느끼기 때문에
더더욱 기록이 중요하다고 생각합니다.

이번에 챌린지를 참여하며 꾸준히 글쓰기를 할 수 있어서 좋았습니다.
챌린지를 참여하시는 분들은 같이 완주했으면 좋겠습니다.

오늘의 블로그 주제는 지렛대 이론입니다.
우리나라에서는 갭투자라는 단어를 쓰는데 이 말은 콩글리시입니다.
영어로는 leverage, 지렛대의 힘.
지렛대 이론이라고 할 수 있습니다.

타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말합니다.
지렛대 이론에서 중요한 단어는 타인자본과 자기자본수익률입니다.
여기서 타인자본이란 부채, 전세보증금을 떠올릴 수 있습니다.

지렛대 이론은 3가지로 나뉩니다.
정(正)의 지렛대효과, 부(負)의 지렛대효과, 중립적 지렛대효과입니다.

정(正)의 지렛대효과는 +를 떠올립니다.
투자를 할 때 자기자본수익률>총자본수익률>저당수익률 순으로 되어야 이에 해당합니다.
정의 지렛대효과는 부채비용이 증가하면 자기자본수익률이 더 증가하는 것을 말합니다.

반대로 부(負)의 지렛대효과는 -를 떠올립니다.
저당수익률>총자본수익률>자기자본수익률 순으로 이럴 경우 대출을 받아 투자한 것을 후회하는 상황이 됩니다.
부의 지렛대효과는 부채비용이 증가하면 자기자본수익률이 더 하락하는 것을 말합니다.

마지막 중립적 지렛대효과는 =를 떠올립니다.
부채를 사용하더라도 아무런 영향이 없는 것을 의미합니다. 


총자본수익률과 자기자본수익률 구하기
그럼 총자본수익률과 자기자본수익률 구하는 방법을 알아보겠습니다.
전세보증금 7억을 안고 10억에 구입한 아파트를 13억에 매도한 예시로 계산해 보겠습니다.

수익률을 구할 때는 수익/투자액을 기억합니다.

총자본수익률
(3억/10억)*100=30%

총자본을 구할 때는 전세보증금과 실투자금이 필요합니다.
실투자금은 구입한 가격에서 전세보증금을 뺀 금액입니다.

(매도금액-구입한가격)/(전세보증금+실투자금)=총자본수익률
(13-10)/(7+3억)=총자본수익률


자기자본수익률
(3억/3억)*100=100%

자기자본수익률을 구할 때는 실투자금이 필요합니다.

(매도금액-구입한가격)/실투자금=자기자본수익률
(13-10)/3억=자기자본수익률

이렇게 나온 값을 봤을 때
총자본수익률은 30%, 자기자본수익률은 100%로 자기자본수익률이 크므로 정의 지렛대효과로 볼 수 있습니다.


오늘은 지렛대 이론에 대해 알아보았습니다.